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Monsieur et Madame C. ont 54 et 60 ans. Ils sont propriétaires d’une maison sur la côte d’Azur expertisée à 5 M€. Ils exercent en profession libérale tous les 2 et déclarent 150 000 € de revenus annuels. Ils ont récupéré la pleine propriété d’une maison qu’ils détenaient en viager valorisée à 1.2 M€ en l’état. Suite à la modification du PLU sur la commune, cette maison peut être agrandie de 65m².
Les clients souhaitent obtenir un financement de 1.3 M€ ventilés entre des travaux sur la maison, le rachat de crédits professionnels et des placements dans la banque. La maison récupérée suite au terme du viager deviendra, lorsqu’ils seront à la retraite, leur nouvelle résidence principale.
Ils demandent donc un prêt In Fine qui leur permettra de bénéficier de mensualités réduites. Ils rembourseront le capital lorsqu'ils vendront leur résidence principale actuelle lors de leur passage à la retraite.
Pourquoi ce dossier ne trouvait-il pas de solution ?
Les clients n’ont pas réussi à obtenir le prêt qu’ils souhaitaient auprès de leur banque car cette dernière estime ne pouvoir faire qu’un prêt au vu de l’endettement général des clients.
En marge de l’aspect financier, les clients souhaitent une trésorerie libre d’affectation pour acheter directement les matériaux pour les travaux chez des grossistes étrangers qu’ils connaissent personnellement.
Ce que nous avons obtenu :
→ Type de prêt : prêt In Fine
→ Montant du prêt : 1,3 M€
→ Durée du prêt : 5 ans
→ Remboursement semestriel
→ Garantie : hypothèque de 1er rang sur la résidence principale
→ Placement nanti de 200 000 € sur contrat assurance-vie utilisé pour le paiement des intérêts
→ Ventilation des capitaux : placement nanti 200 000 €, placement libre 150 000 €, remboursement des prêts en cours 350 000 €, trésorerie libre d’affectation 550 000 € et 50 000 € de frais liés à l’acte.
→ Pas de changement de banque
→ Pas d'obligation de souscription d'assurance de prêt
Monsieur B., 64 ans, est pharmacien à Paris. La banque lui a octroyé un financement professionnel de 500 000 € auquel elle a ajouté 150 000 € placés et nantis sur un placement. Monsieur B. a aussi utilisé de la trésorerie et un concours supplémentaire pour faire des travaux dans la pharmacie.
Cet endettement a fragilisé la trésorerie de la pharmacie. Monsieur B. fonctionne avec un découvert permanent de 80 000 € très lourd à supporter. D’un point de vue comptable, le résultat d’exploitation est négatif depuis la reprise du fond avec des fonds propres négatifs. Toutefois, le chiffre d’affaires augmente de 15% par an depuis la reprise et la projection du CA montre un retour à l’équilibre financier.
Monsieur B. est propriétaire d’un appartement parisien valorisé à 800 000 € sur lequel il reste 82 000 € de crédit à rembourser. Il a aussi réalisé une avance sur un contrat d’assurance-vie, le montant placé est de 100 000 € et l’avance de 80 000 € qui est remboursée par un prêt amortissable sur 10 ans.
Pour éviter d’aggraver la situation de sa pharmacie, Monsieur B. a déclenché les 1ères tranches de sa retraite AGIRC et ARCCO. Il perçoit 3 600 € par mois, la projection de sa seconde tranche à taux plein qu’il pourra déclencher dans 1 an permettra d’augmenter ses revenus à 4 500 € par mois. Il garde toutefois une rémunération de 900 € par mois.
Monsieur B. a tenté de trouver une solution avec sa banque pour restructurer sa dette et lui octroyer une trésorerie permettant de ne plus travailler avec un compte courant à découvert. Sa banque a indiqué ne pas pouvoir proposer de financement compte tenu du taux d’endettement qui resterait même après intervention. La banque ne peut intervenir qu’en prêt amortissable.
→ Prêt hypothécaire à titre personnel
→ Affectation du prêt : injection en compte courant dans l'exploitation de la pharmacie
→ Validation du montant des retraites déjà perçues et à venir
→ Compte tenu de son âge, Monsieur B. aura cédé son fond de commerce avant le terme de la période in fine et sera en mesure de solder le prêt hypothécaire
→ Durée du prêt : 10 ans dont 5 ans in fine et 5 ans amortissables
→ Garantie : hypothèque de 1er rang sur l’appartement parisien
→ Garantie complémentaire : mise en place d’une convention de blocage de compte jusqu’à retour à meilleur fortune. La banque calcule le montant des capitaux propres négatifs auxquels elle ajoute le montant du capital à reconstituer. Le montant obtenu sera bloqué sur un compte en banque au profit de la banque jusqu’au nouveau bilan qui indiquera la reconstitution des fonds propres et du capital
→ Ventilation du prêt : rachat de crédit 85 000 €, trésorerie injectée dans la pharmacie 105 000€, solde des frais d’acte et honoraires
Monsieur M., 74 ans, est de nationalité grecque et résident monégasque depuis 12 ans. Il détient une résidence secondaire sur la Côte d’Azur au travers d’une SCI Monégasque.
Il est chef d’entreprise. Celle-ci est immatriculée en Suisse et détient des brevets vétérinaires. Les royalties des brevets sont versées à Londres. Monsieur M. reçoit ses ressources directement à Monaco, soit en livres sterling, soit en dollars.
Monsieur M. nous a sollicités car il souhaite rembourser un prêt Barclays Monaco sur sa résidence secondaire, effectuer de gros travaux dans sa résidence secondaire et disposer de 400 000 € de liquidités. Le montant du prêt demandé est de 850 000 €.
Il nous a demandé d’intervenir en prêt sur gage immobilier, c'est-à-dire avec remboursement du capital et des intérêts à terme sur une durée de 4 ans.
Il met en garantie sa résidence secondaire expertisée à 4 M€.
Difficulté supplémentaire : le client a des problèmes cardiaques, il est très difficilement assurable. La banque, dans le cadre d’un prêt sur gage immobilier impose une prise d’assurance.
Le financement de ce client était impossible pour une banque traditionnelle étant donné la situation du client. Monsieur M. est grec et résident monégasque, son avis d'imposition est à 0 € étant donné que ses ressources sont versées à Londres sur une société offshore. Il n'a pas de revenus remontés à Monaco au moment du montage du prêt.
→ Montant du prêt : 1,150 M€ (450 000 € rachat du prêt Barclays, 400 000 € en liquidité libre d'utilisation, 250 000 € de placement nanti au profit de la banque). Le prêt a été libellé en dollars US.
→ Durée du prêt : 4 ans
→ Remboursement : capital et intérêts à terme
→ Garantie : hypothèque de 1er rang sur sa résidence secondaire
→ Nantissement : contrat d'assurance-vie de 250 000 € pour les intérêts d'emprunt et paiement des primes d'assurance décès
→ Assurance décès
Aucun versement, de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d'un particulier, avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.